Co dalej z obrotem państwową ziemią rolną?

Dlaczego, kiedy i na jak długo wprowadzono moratorium na sprzedaż państwowej ziemi rolnej?

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa miała przeciwdziałać spekulacyjnemu wykupowi polskich gruntów rolnych należących do Skarbu Państwa przez podmioty, które mogłyby te ziemie nabywać w celach niezgodnych z interesem społecznym.

Przedtem obserwowano szereg podejrzanych działań związanych z obrotem państwową ziemią rolną, m. in. udział w przetargach osób, co do których istniały liczne podejrzenia, że wykupują grunty na cele inne niż prowadzenie gospodarki rolnej oraz celowe podbijanie cen gruntów na przetargach, aby ich zakupem nie byli zainteresowani rolnicy.

We wspomnianej ustawie określono jednak, że moratorium obowiązuje w okresie 5 lat od wejścia ustawy w życie, czyli od 30 kwietnia 2016. Oznacza to, że w kwietniu bieżącego roku upływa określony w przepisach stan wstrzymania obrotu państwową ziemią rolną. Jakie będą dalsze regulacje w tej sprawie?

Sytuacja w 2015 roku

Należy zwrócić uwagę, że do maja 2016 roku miały obowiązywać przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 roku. Na ich mocy zakup gruntów rolnych należących do Skarbu Państwa przez obywateli innych państw Unii Europejskiej był wstrzymany. Ustawa ta miała z założenia chronić interesy polskich rolników indywidualnych oraz zabezpieczać grunty państwowe przed spekulacyjnym wykupem obcego kapitału. Zgodnie z tą ustawą, od 2 maja 2016 roku obywatele innych państw UE mieli zyskać takie same prawa do wykupu państwowej ziemi rolnej jak obywatele Rzeczpospolitej.

Część osób zainteresowanych wykupem gruntów państwowych chciała zatem zdążyć przed tym, jak na rynek wejdą obywatele zagraniczni. Inni, analizując sytuację polityczną w 2015 roku, słusznie spodziewali się wprowadzenia przez PiS zmian prawnych, wskutek których wykup działek rolnych Skarbu Państwa zostanie wstrzymany. W efekcie zapanowało ożywione zainteresowanie tymi ziemiami. Po pierwsze, chętni do dokonania wykupu chcieli zdążyć przed moratorium lub włączeniem się do akcji obywateli spoza RP. Po drugie, coraz więcej osób zaczęło postrzegać te grunty jako możliwość ulokowania kapitału. Efektem był znaczny wzrost cen.

W tym okresie większość ziem wartościowych z punktu użytkowania rolniczego została już wyprzedana w prywatne ręce. W 2015 we władaniu Agencji Nieruchomości Rolnych pozostawało ok. 300 tys. ha ziemi rolnej, w większości o niskiej przydatności gospodarczej. Często są to grunty o „postrzępionych” granicach, położone na obszarach nie sprzyjających rolniczemu zagospodarowaniu oraz takie, których doprowadzenie do kultury rolnej jest ekonomicznie nieuzasadnione.

Po wprowadzeniu ustawy znacznie spadły ceny państwowych gruntów rolnych

W 2016 roku hektar państwowych gruntów rolnych osiągnął rekordową po 89 roku cenę ponad 32 tys. zł. W kolejnym roku staniał o 1,2 tys. zł, natomiast w 2018 średnia cena ha państwowej ziemi rolnej wynosiła już tylko 26,2 tys., a więc była niemal o 6 tys. zł niższa niż w rekordowym roku wprowadzenia moratorium. Wzrost cen państwowych działek rolnych zaobserwowano dopiero w 2019, kiedy hektar kosztował średnio 31 tys. zł. Pomimo inflacji wciąż było to jednak mniej niż w 2016.

Jak wyglądał obrót państwową ziemią rolną w okresie obowiązywania moratorium?

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (następca ANR) podaje, że od maja 2016 roku do czerwca 2020 roku sprzedano 11 593 działek. Ich łączna powierzchnia wynosi 11 464 ha, co oznacza, że średnio sprzedawana działka miała 1,01 ha.

Zgodnie z ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r., moratorium nie obowiązywało działek o powierzchni do 2 ha. W przypadku wykupu gruntów o większej powierzchni, decyzję w tej sprawie miał wydawać minister rolnictwa na wniosek dyrektora generalnego KOWR. W ciągu czterech lat wydano takich decyzji zaledwie 119, co oznacza, że ze Skarbu Państwa ubyło tylko 119 działek rolnych o powierzchni powyżej 2 ha. Można zatem uznać, że ustawa spełniła postawione przed nią cele. Po pierwsze, spadły ceny państwowych gruntów rolnych. Po drugie, ograniczono wyprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa. Kolejnym następstwem było wzmocnienie zjawiska dzierżawy państwowych gruntów zamiast ich wykupu.

Co dalej?

W resorcie rolnictwa jest już gotowy projekt nowelizacji ustawy. Obecnie jest na etapie konsultacji publicznych. Zgodnie z nim sprzedaż państwowych gruntów rolnych ma zostać wstrzymana na kolejnych 5 lat.

Pojawią się jednak zmiany. Spod działania ustawy zostaną wyłączone państwowe nieruchomości rolne o powierzchni nie do 2 ha, jak było to wcześniej, lecz do 5 ha. Decyzję o zwiększeniu granicznej powierzchni działek ma uzasadniać fakt, że w okresie od maja 2016 do czerwca 2020 Skarb Państwa za zgodą ministra sprzedał zaledwie 33 działki o powierzchni z zakresu 2 – 5 ha. Zainteresowanie było zatem znikome.

W przypadku działek o powierzchni > 5 ha potrzebna będzie zgoda ministra rolnictwa wydawana na wniosek dyrektora generalnego KOWR.

Jest jednak łatwe do przewidzenia, że po uwolnieniu obrotu działkami państwowymi o powierzchni do 5 ha, zainteresowanie nimi wzrośnie. Na to też liczą autorzy projektu – chcą, aby KOWR miał szerszą swobodę w rozdysponowaniu tych działek.

Podobnie jak było to wcześniej, działaniem ustawy nie będą objęte nieruchomości i ich części przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo – rekreacyjne, powierzchnie magazynowe, inwestycje transportowe).

Działanie ustawy ma jednak zostać rozszerzone o udział we współwłasności. Oznacza to, że bez zgody ministra rolnictwa nie będzie możliwa sprzedaż udziału we współwłasności państwowych gruntów rolnych o powierzchni powyżej 5 ha.